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VILLE OU BANLIEUE? - DEUX RÉALITÉS UNIES DANS LEUR DÉVELOPPEMENT
Par Steeves Demers, économiste principal, APCHQ

Quoi qu'on en dise, il existe une certaine rivalité amicale entre les urbains et les banlieusards. Par exemple, il vous suffit de réunir de bons amis habitant le Plateau Mont-Royal et d'autres provenant de la Rive-Sud de Montréal pour que s'amorcent quelques échanges sur les avantages et les inconvénients de la vie en ville ou en banlieue et sur la problématique de l'étalement urbain. Chacun présentant évidemment les meilleurs arguments pour justifier le choix de son lieu de résidence. Toutefois, au-delà des considérations idéologiques ou sociales, le choix entre la ville et la banlieue demeure aussi un choix économique pondéré entre le coût du logement convenant le mieux à ses besoins et la proximité des lieux de travail, des services publics de santé, d'éducation, etc. Qui plus est, on ne peut véritablement dissocier le développement de la ville de celui de ses banlieues.

D'une part, pour le ménage, le choix d'un lieu géographique de résidence est en effet une affaire de comparaison entre les différents coûts de loyer et prix des habitations. Pour les neufs premiers mois de 2006, dans la grande région métropolitaine de Montréal, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) estimait que le prix moyen des logements individuels vendus s'établissait à plus de 572 308 $ dans la zone Ahuntsic et Montréal-Nord, alors qu'il se situe à près de 312 000 $ dans la zone de Brossard, La Prairie et St-Lambert, et à près de 350 000 $ pour la zone de Laval. Il en va de même pour les prix des logements existants dont les prix moyens oscillent entre 296 000 $ pour l'île de Montréal, 219 000 $ pour Laval, 211 000 $ pour la Rive-Sud et 192 000 $ pour la Rive-Nord. Les disparités de prix dans ces deux marchés de l'habitation contribuent certainement à nourrir la migration de certains ménages vers les banlieues, et ce, malgré l'augmentation des coûts de transport inhérents à ce choix.

Le phénomène de migration est-il néfaste pour Montréal ?
À ce sujet, il importe de se rappeler que les villes et les banlieues ont fortement profité de l'accroissement de la population. Au Québec, entre 1941 et 2001, la population urbaine augmentait de 175 %, alors que la population rurale n'augmentait que de 16 %. La croissance de la démographie urbaine a ainsi favorisé la croissance des grands centres et a accru les pressions sur ces derniers pour qu'ils répondent aux besoins de logement et de travail de leurs citoyens. Cette croissance des villes s'est tout naturellement accompagnée de la croissance de leurs banlieues. Selon des données d'une étude¹ de l'Agence métropolitaine de transport (AMT), les populations de la première couronne nord et de la première couronne sud augmentaient respectivement de 43 % et 32 % entre 1987 et 1998, alors que celle de Montréal enregistrait une augmentation de 1 %. Durant cette même période, le nombre d'emplois augmentait de 56 % sur la Rive-Sud et de 60 % sur la Rive-Nord, alors qu'il demeurait stable à Montréal.

Si l'on connaît bien les avantages économiques que retirent les banlieues de leur ville centre, l'inverse est certainement moins connu. Or, une étude² récente réalisée pour le compte de l'Institut économique de Montréal jette un éclairage intéressant sur l'importance de la banlieue dans le développement économique de la ville. D'une part, l'amélioration des infrastructures routières et l'utilisation de l'automobile ont permis à un grand nombre de ménages d'accéder à la propriété en faisant l'acquisition de maisons moins coûteuses parce qu'elles ont été bâties sur des terrains moins dispendieux des banlieues.

D'autre part, le développement de la banlieue a fait en sorte de soulager le marché du logement de la ville centre, permettant ainsi de favoriser l'accès au logement. L'auteur de l'étude classifie les différentes grandes villes nord-américaines selon une cote appelée le multiplicateur médian. Ce multiplicateur correspond au nombre d'années qu'il faudrait au ménage ayant un revenu médian pour acheter une maison au prix médian. Dans ce classement, Montréal obtient une cote de 3,5, soit un niveau inférieur à celui de Toronto (4,4) et de Vancouver (6,6). Or, selon le chercheur, « les régions métropolitaines qui ont adopté des restrictions sévères à l'utilisation du territoire ont subi une hausse de leur cote de cinq fois supérieure, de 1995 à 2005, à celle des endroits n'ayant pas adopté de telles mesures ».

Selon l'étude, les régions métropolitaines américaines ayant une cote de 4,0 et plus ont enregistré une diminution de 1,7 % du nombre de migrants venant du reste du pays, alors que les régions ayant un multiplicateur inférieur à 4,0 % ont enregistré une augmentation de 0,7 % du nombre de migrants en proportion de leur population.

Ces résultats sont intéressants, car ils mettent en lumière la relation complexe existant entre la banlieue et la ville centre. Ainsi, toute contrainte défavorisant le développement des banlieues accroît les pressions sur le marché de l'immobilier, de telle sorte qu'elle engendre une augmentation du coût des logements et du coût de l'accession à la propriété à l'intérieur de la ville centre. Au fur et à mesure que les coûts du logement et de la propriété en ville augmentent en proportion du revenu disponible, la ville réduit sa capacité à attirer ou à conserver de nouveaux ménages.

À la lumière de ces différentes études, doit-on freiner davantage l'étalement urbain? La question est importante dans le contexte d'une mondialisation qui met en compétition les différentes métropoles économiques du monde. Elle mérite certainement que l'on s'y attarde en s'appuyant toutefois sur de nouveaux postulats de développement économique. Parlons désormais de « ville et banlieue » plutôt que de « ville contre banlieue ». À savoir maintenant s'il faut choisir d'habiter la ville plutôt que la banlieue, à vous de découvrir les charmes de l'un et de l'autre.

¹Bergeron, Daniel et Kim Mc Donough, Constat sur la mobilité des personnes dans la grande région de Montréal, Agence métropolitaine de transport, avril 2005.
²Cox, Wendell. Transport et logement à Montréal, Comment le développement de la banlieue rend la métropole plus compétitive, Institut économique de Montréal, juillet 2006.

Source : Le Répertoire de la maison neuve et de la rénovation au Québec 2007 - APCHQ

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